ตลาดที่อยู่อาศัย ข้อมูลชี้วัด
บทนำ
ความแข็งแกร่งของตลาดที่อยู่อาศัยอาจเป็นข้อมูลชี้วัดที่สำคัญของสภาวะเศรษฐกิจในภาพรวม
ตามกฎทั่วไป เศรษฐกิจที่กำลังรุ่งเรืองจะมีตลาดที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง แต่เศรษฐกิจที่ย่ำแย่ก็จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยย่ำแย่ไปด้วย การเปลี่ยนแปลงตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญในวิกฤติการเงินทั่วโลกเมื่อปี 2008
ในสหรัฐฯ มีการประกาศรายการจำนวนที่อยู่อาศัยยาวเหยียดตลอดทุกเดือน ซึ่งที่อยู่อาศัยทั้งหมดล้วนมีบทบาทในการบ่งบอกว่าตลาดที่อยู่อาศัยแข็งแกร่งเพียงใด แต่ข้อมูลบางอย่างก็สำคัญกว่าข้อมูลอื่นๆ
ข้อมูลชี้วัดที่อยู่อาศัยชั้นนำที่จะต้องติดตามได้แก่:
- ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย Case Shiller
- ใบอนุญาตก่อสร้างและการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่
- ยอดขายที่อยู่อาศัยมือสอง
- ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่
- ยอดขายที่อยู่อาศัยที่รอปิดการขาย
เนื่องจากในแต่ละเดือนจะมีการประกาศข้อมูลที่อยู่อาศัยจำนวนมากในสหรัฐฯ จึงอาจเป็นเรื่องง่ายกว่าหากคุณเลือกใช้สัญญาณสำคัญไม่กี่ตัว
ใบอนุญาตก่อสร้าง ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่และ Case Shiller HPI (ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย)
แนวทางหนึ่งก็คือการมุ่งความสนใจไปที่ปัจจัยสามข้อ ได้แก่:
- เทรนด์การสร้างที่อยู่อาศัยในอนาคต
- ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จ
- ราคาที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร
ข้อมูลนี้มีอยู่ในข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้าง ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่และ Case Shiller HPI
ใบอนุญาตก่อสร้างจะวัดการเปลี่ยนแปลงจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ที่รัฐบาลสหรัฐฯ ออกให้ ข้อมูลที่ผ่านมาบ่งชี้ว่าสหรัฐฯ มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ประมาณ 1.5 ล้านหลังในทุกๆ ปีเนื่องจากประชากรที่เพิ่มขึ้น การย้ายที่อยู่และการสูญเสียสต็อกที่อยู่อาศัยเพราะสภาพทรุดโทรม ยิ่งจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างมากขึ้นเท่าใด ก็จะผลักดันให้เกิดการสร้างที่อยู่อาศัยในอนาคตและเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องจะได้ประโยชน์
ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มที่จะส่งผลต่อ GDP มากกว่าข้อมูลชี้วัดตัวอื่นๆ เช่น ยอดขายที่อยู่อาศัยมือสอง แม้ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่อาจคิดเป็น 10 เปอร์เซ็นต์ของยอดขายทั้งหมดเท่านั้น แต่การใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ค่อนข้างมากกว่าการขายที่อยู่อาศัยมือสอง (ซึ่งมีแค่การโอนกรรมสิทธิ์ในโฉนด) เป็นอย่างมาก
ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่มีมูลค่าประมาณ 5% ของ GDP นอกจากนี้ การซื้อสินค้าเพิ่มเติมทั้งหมดที่ผู้คนทำขึ้นเมื่อย้ายเข้าที่อยู่อาศัยใหม่ (เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์เครื่องใช้และสินค้าอิเล็กทรอนิกส์) ยังทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่สามารถส่งผลต่อ GDP ได้เป็นอย่างมาก
ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย S&P/Case-Shiller จะวัดราคาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ โดยติดตามการเปลี่ยนแปลงในเขตเมืองหลวงชั้นนำ 20 แห่ง มูลค่าจะแสดงเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงดัชนีราคาที่อยู่อาศัยโดยเทียบช่วงเดียวกันของปีนี้กับปีก่อนหน้า ซึ่งจะเป็นตัวเลขของสิ้นเดือนที่ผ่านมา
ระดับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะช่งชี้ว่าเศรษฐกิจดีขึ้นและความมั่งคั่งของเจ้าของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ส่วนมูลค่าที่ลดลงมักจะบ่งชี้ภาวะที่ตรงกันข้าม
ผลกระทบที่ข้อมูลที่อยู่อาศัยมีต่อตลาดเงิน
แม้ข้อมูลที่อยู่อาศัยจะไม่ถือเป็นข้อมูล “สำคัญอันดับหนึ่ง” แต่ก็ยังคงมีผลกระทบต่อพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ เงินดอลลาร์และหุ้น (แม้จะน้อยกว่า)
ข้อมูลชี้วัดที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งกว่าจะ:
- เป็นผลบวกต่อสินทรัพย์เสี่ยงและเป็นผลบวกต่อเศรษฐกิจสหรัฐฯ
- ผลักดันให้ผลตอบแทนปรับตัวเพิ่มขึ้น จึงช่วยให้มุมมองต่อเงินดอลลาร์แข็งแกร่งมากขึ้น
- กระทบต่อหุ้น – แม้ผลกระทบอาจเป็นไปตามเป้ามากกว่า โดยหุ้นที่อยู่อาศัยและหุ้นที่เน้นทำธุรกิจกับผู้บริโภคจะได้ประโยชน์ก่อน
