Indicadores del mercado inmobiliario
Introducción
La salud del mercado inmobiliario puede ser un indicador importante del desempeño de la economía en su conjunto.
Como regla general, una economía próspera tendrá un mercado inmobiliario sólido, y viceversa. Los cambios acontecidos en el mercado inmobiliario de EE. UU. llegaron a ser un factor determinante en la crisis financiera global de 2008.
Cada mes se publican un gran número de estadísticas inmobiliarias en los EE. UU. Todas ellas contribuyen a determinar la salud del mercado inmobiliario, pero algunas son más importantes que otras.
Los indicadores más relevantes a tener en cuenta son los siguientes:
- Índice Case Shiller de precios de viviendas
- Permisos de construcción y nuevas construcciones
- Venta de vivienda de segunda mano
- Venta de vivienda nueva
- Ventas pendientes de escriturar
Con tanta información publicada todos los meses, lo más sencillo es seleccionar algunos indicadores clave.
Permisos de construcción, venta de vivienda nueva y el índice Case Shiller
Nos centraremos en estos tres elementos:
- Las tendencias sobre el futuro de la construcción
- La venta de casas recién construidas
- Cómo evolucionan los precios de las viviendas
Esta información la podemos obtener de los datos publicados sobre permisos de construcción, venta de vivienda nueva y el indicador de precios Case Shiller.
Los permisos de construcción muestran la evolución en el número de nuevos permisos para la construcción de viviendas concedidos por el gobierno de los EE. UU. La información histórica señala que se necesitan alrededor de 1,5 millones de viviendas nuevas al año en el país, debido al incremento de la población, a la inmigración y a la pérdida de stock por el mal estado de la vivienda antigua. Un número alto de permisos de construcción conllevará la construcción de la vivienda nueva correspondiente, con todos los beneficios económicos asociados a ella.
La venta de vivienda nueva suele tener un impacto mayor en el PIB que otros indicadores, como la venta de vivienda de segunda mano. Aunque solo suponga un 10% del total de ventas, el gasto que se produce al construir una vivienda nueva es muy superior al de la vivienda usada, que no es más que una transferencia de propiedad.
El mercado de vivienda nueva constituye el 5% del PIB. Si además tenemos en cuenta todas las compras asociadas a la entrada en la vivienda (mobiliario, electrodomésticos, aparatos electrónicos), podemos concluir que la venta de vivienda nueva tiene un impacto final considerable en el Producto Interior Bruto.
El índice de precios de vivienda S&P/Case-Shiller mide los precios inmobiliarios del mercado residencial estadounidense en las 20 áreas metropolitanas más importantes. Se presenta en forma de porcentaje de variación anual en el precio de la vivienda, calculado al final de cada mes.
Cuando su valor aumenta, indica crecimiento económico e incremento de la riqueza para los propietarios. Cuando su valor cae, suele indicar exactamente lo contrario.
El impacto de la información inmobiliaria en los mercados
Aunque los datos sobre el mercado inmobiliario no tienen la consideración de información de primer nivel, influyen en el valor de los bonos del tesoro estadounidenses, el dólar y, en menor medida, las acciones.
Unos valores altos de los indicadores inmobiliarios estadounidenses tendrán los siguientes efectos:
- Serán positivos para el apetito por el riesgo y, en consecuencia, para la economía estadounidense.
- Impulsarán la rentabilidad, ayudando a reforzar las perspectivas del dólar.
- Influirán en las acciones, posiblemente de manera focalizada. Las acciones de los sectores inmobiliario y de bienes de consumo serán las primeras en verse afectadas.
